北京市商品房預售資金監(jiān)督管理辦法

日期：2013-05-17 00:00 來源：福州市土地發(fā)展中心
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北京市商品房預售資金監(jiān)督管理辦法
 
    第一章 總則
 
  第一條 為加強本市商品房預售資金監(jiān)督管理，規(guī)范商品房預售資金的使用，維護購房人的合法權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》、《城市商品房預售管理辦法》(建設部令第131號)、《關于進一步加強房地產(chǎn)市場監(jiān)管完善商品住房預售制度有關問題的通知》(建房[2010]53號)有關規(guī)定，結(jié)合本市實際，制定本辦法。
 
  第二條 本市行政區(qū)域內(nèi)申請商品房預售許可的項目，其預售資金的收存、支取、使用及監(jiān)督管理，適用本辦法。
 
  本辦法所稱商品房預售資金，是指購房人支付的定金、首付款、購房貸款以及其他形式的購房款。
 
  第三條 本市商品房預售資金的監(jiān)督管理遵循政府指導、銀行監(jiān)管、多方監(jiān)督、專款專用的原則。
 
  第四條 北京市住房和城鄉(xiāng)建設委員會(以下簡稱市住房城鄉(xiāng)建設委)負責指導全市商品房預售資金監(jiān)管工作，組織相關管理信息系統(tǒng)建設。區(qū)縣住房城鄉(xiāng)建設主管部門負責指導、監(jiān)督、協(xié)調(diào)本行政區(qū)域內(nèi)商品房預售資金監(jiān)管的具體實施。
 
  中國人民銀行營業(yè)管理部(以下簡稱人行營業(yè)管理部)負責管理商業(yè)銀行辦理商品房預售資金監(jiān)管專用賬戶(以下簡稱專用賬戶)開立、變更和撤銷業(yè)務。
 
  中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會北京監(jiān)管局(以下簡稱北京銀監(jiān)局)配合市住房城鄉(xiāng)建設委開展指導、監(jiān)督商品房預售資金監(jiān)管等相關行業(yè)監(jiān)管工作。
 
  商業(yè)銀行在主管部門指導、監(jiān)督下，對專用賬戶進行監(jiān)管。
 
   第二章 一般規(guī)定
 
  第五條 申請商品房預售許可前，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應選擇商業(yè)銀行作為商品房預售資金監(jiān)管專用賬戶的開戶銀行(以下簡稱監(jiān)管銀行)，與監(jiān)管銀行簽訂預售資金監(jiān)管協(xié)議，并按照一個預售許可申請對應一個賬戶的原則在監(jiān)管銀行開立專用賬戶。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得從專用賬戶中支取現(xiàn)金。
 
  預售資金監(jiān)管協(xié)議示范文本由市住房城鄉(xiāng)建設委、人行營業(yè)管理部、北京銀監(jiān)局共同制定。
 
  第六條 商品房預售資金應全部存入專用賬戶，由監(jiān)管銀行對重點監(jiān)管額度部分實行重點監(jiān)管，優(yōu)先保障工程建設。
 
  重點監(jiān)管額度是指預售項目所需的建筑施工、設備安裝、材料購置、配套建設、代征代建等相關建設費用總額。其中，住宅項目應包括按照本市相關規(guī)定達到同步交付使用條件所需的建設費用。
 
  第七條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申請辦理商品房預售許可時，應在預售方案中明確預售資金監(jiān)管方案，并提交預售資金監(jiān)管協(xié)議。預售資金監(jiān)管方案應包括以下內(nèi)容：
 
  (一)項目重點監(jiān)管額度；
 
  (二)項目用款計劃；
 
  (三)專用賬戶名稱、賬號；
 
  (四)其他需要說明的情況。
 
  房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得商品房預售許可后，應在售樓場所公示預售資金監(jiān)管方案及監(jiān)管協(xié)議。
 
  第八條 市住房城鄉(xiāng)建設委通過門戶網(wǎng)站公示預售項目的監(jiān)管銀行、專用賬戶名稱及賬號。
 
  第九條 項目用款計劃按照地下結(jié)構(gòu)完成、主體結(jié)構(gòu)完成、竣工驗收備案、初始登記完成四個環(huán)節(jié)設置資金使用節(jié)點。
 
  項目擬預售樓棟中最高樓棟為7層以上(含7層)10層以下建筑的，可增加“建設層數(shù)達二分之一”節(jié)點；擬預售樓棟中最高樓棟為10層以上(含10層)建筑的，可增加“建設層數(shù)達三分之一”、“建設層數(shù)達三分之二”節(jié)點。
 
  房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應結(jié)合自身資金狀況、融資能力，合理確定每個節(jié)點的用款額度。完成初始登記前，專用賬戶內(nèi)的資金不得低于重點監(jiān)管額度的5%。
 
  第十條 區(qū)縣住房城鄉(xiāng)建設主管部門應參照本區(qū)縣建設項目綜合建設費用，并根據(jù)項目的交付使用條件等情況核定項目重點監(jiān)管額度及各節(jié)點用款額度。核定保障性住房項目重點監(jiān)管額度及各節(jié)點用款額度時，應考慮其建設和銷售特點。
 
  第十一條 預售項目需變更監(jiān)管銀行的，應由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和監(jiān)管銀行先向區(qū)縣住房城鄉(xiāng)建設主管部門提出申請。變更期間，區(qū)縣住房城鄉(xiāng)建設主管部門暫停該項目網(wǎng)上簽約。
 
  項目暫停網(wǎng)上簽約后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應與原監(jiān)管銀行解除監(jiān)管協(xié)議，重新選定監(jiān)管銀行，開立新專用賬戶，簽訂預售資金監(jiān)管協(xié)議；項目已銷售的，還應向全部購房人及購房貸款銀行告知監(jiān)管銀行變更情況，并將原專用賬戶內(nèi)資金全部轉(zhuǎn)入新開立的專用賬戶，撤銷原專用賬戶。上述事項辦理完成后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應持以下材料到區(qū)縣住房城鄉(xiāng)建設主管部門辦理變更手續(xù)。區(qū)縣住房城鄉(xiāng)建設主管部門恢復該項目網(wǎng)上簽約。
 
  (一)變更監(jiān)管銀行申請；
 
  (二)解除監(jiān)管協(xié)議；
 
  (三)新簽訂的監(jiān)管協(xié)議；
 
  (四)已告知購房人監(jiān)管銀行變更情況的證明材料；
 
  (五)已告知購房貸款銀行監(jiān)管銀行變更情況的證明材料；
 
  (六)新監(jiān)管銀行出具的資金轉(zhuǎn)入新專用賬戶的證明材料；
 
  (七)原監(jiān)管銀行出具的原專用賬戶撤銷的證明材料；
 
  (八)區(qū)縣住房城鄉(xiāng)建設主管部門要求的其他材料。
 
  第十二條 預售資金監(jiān)管期間，發(fā)生房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)名稱變更、項目轉(zhuǎn)讓等情形的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需辦理預售資金監(jiān)管相關變更手續(xù)。
 
  第三章 預售資金的收存、支取
 
  第十三條 項目預售過程中，購房款應直接存入專用賬戶。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得直接收取除定金外的其他商品房預售資金。
 
  房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收取的定金，應在完成商品房網(wǎng)上簽約后五個工作日內(nèi)存入專用賬戶。
 
  第十四條 購房人申請貸款的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應將專用賬戶提供給貸款銀行，作為貸款到賬賬戶。貸款銀行應將貸款直接發(fā)放至專用賬戶。
 
  第十五條 專用賬戶內(nèi)資金超出剩余工程建設節(jié)點用款額度后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可向監(jiān)管銀行申請支取超出部分的資金優(yōu)先用于工程建設。
 
  第十六條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)向監(jiān)管銀行申請支取預售資金的，應提出書面申請，并提交以下材料：
 
  (一)地下結(jié)構(gòu)完成節(jié)點，提交勘察、設計、施工、監(jiān)理(建設)等單位簽字(章)的《地基與基礎分部工程驗收記錄》；
 
  (二)建設層數(shù)達三分之一、二分之一、三分之二節(jié)點，提交由勘察、設計、施工、監(jiān)理(建設)等單位簽字(章)的相應層數(shù)的《主體結(jié)構(gòu)子分部工程驗收記錄》；
 
  (三)主體結(jié)構(gòu)完成節(jié)點，提交勘察、設計、施工、監(jiān)理(建設)等單位簽字(章)的《主體結(jié)構(gòu)分部工程驗收記錄》；
 
  (四)竣工驗收備案節(jié)點，提交建設、設計、施工、監(jiān)理等單位簽章的《北京市房屋建筑和市政基礎設施工程竣工驗收備案表》。
 
  第十七條 監(jiān)管銀行應履行專用賬戶資金出賬審核責任，收到房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)用款申請后，對申請材料進行審核，符合資金使用條件的，應在五個工作日內(nèi)撥付資金。
 
  第十八條 專用賬戶內(nèi)資金未達到剩余工程建設節(jié)點用款額度時，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與購房人解除購房合同的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可持區(qū)縣住房城鄉(xiāng)建設主管部門出具的網(wǎng)簽合同注銷證明文件，向監(jiān)管銀行申請退回已入賬相應購房款，監(jiān)管銀行應在二個工作日內(nèi)撥付。
 
  專用賬戶內(nèi)資金超出剩余工程建設節(jié)點用款額度后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與購房人解除購房合同的，由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自行退款。
 
  第十九條 預售項目完成房屋初始登記的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可持房屋所有權(quán)登記證明向監(jiān)管銀行申請解除資金監(jiān)管并撤銷專用賬戶。監(jiān)管銀行審核符合條件的，應在三個工作日內(nèi)解除對該項目的預售資金監(jiān)管，并撤銷專用賬戶。
 
  房屋所有權(quán)登記樓棟號與預售許可樓棟號不一致的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應一并提交《房產(chǎn)測繪成果備案表》。
 
  第二十條 有下列情形之一的，市、區(qū)縣住房城鄉(xiāng)建設主管部門可以暫停房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)專用賬戶的資金支取，督促房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)盡快改正，并可協(xié)調(diào)相關部門監(jiān)督專用賬戶內(nèi)資金使用。
 
  (一)預售項目發(fā)生質(zhì)量事故的；
 
  (二)預售項目未按期交付或存在不能按期交付風險的；
 
  (三)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)存在嚴重違法違規(guī)行為，影響工程建設的；
 
  (四)市、區(qū)縣住房城鄉(xiāng)建設主管部門認為的其他情形。
 
  第二十一條 專用賬戶內(nèi)資金未達到剩余工程建設節(jié)點用款額度時，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)因支付工程建設費用或農(nóng)民工工資困難，存在社會矛盾風險隱患，確需使用預售資金支付相應費用的，可向區(qū)縣住房城鄉(xiāng)建設主管部門提出書面用款申請，經(jīng)區(qū)縣住房城鄉(xiāng)建設主管部門審核后，可啟動應急用款方式支取資金。區(qū)縣住房城鄉(xiāng)建設主管部門應監(jiān)督該項目的資金使用。
 
  第四章 監(jiān)督管理
 
  第二十二條 監(jiān)管銀行應指定專人負責預售資金監(jiān)管工作，嚴格按照本市商品房預售資金監(jiān)管系統(tǒng)相關接口規(guī)定，準確、及時上傳數(shù)據(jù)；按照市、區(qū)縣住房城鄉(xiāng)建設主管部門要求做好數(shù)據(jù)整理工作，報送專用賬戶出入賬情況，配合開展預售資金監(jiān)管執(zhí)法工作。
 
  第二十三條 監(jiān)管銀行發(fā)現(xiàn)預售資金未按時、足額存入專用賬戶的，應及時將相關情況報送區(qū)縣住房城鄉(xiāng)建設主管部門。
 
  第二十四條 監(jiān)管銀行應加強專用賬戶管理，建立健全授權(quán)審批等內(nèi)部管理制度，定期核查預售資金審批支出等環(huán)節(jié)的制度執(zhí)行情況，發(fā)現(xiàn)違規(guī)出賬等問題的，應立即改正。
 
  第二十五條 區(qū)縣住房城鄉(xiāng)建設主管部門應做好日常指導、監(jiān)督工作，建立預售項目巡查制度，發(fā)現(xiàn)項目出入賬存在問題的，責令房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)限期改正，未按期改正的暫停網(wǎng)上簽約。發(fā)現(xiàn)監(jiān)管銀行違規(guī)的，應將相關情況報送市住房城鄉(xiāng)建設委。
 
  第二十六條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有下列情形之一的，由市、區(qū)縣住房城鄉(xiāng)建設主管部門責令其限期改正，未按期改正的暫停違規(guī)項目的網(wǎng)上簽約，并將其違法違規(guī)行為記入企業(yè)信用信息系統(tǒng)。情節(jié)嚴重的，暫停該房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在本市全部房地產(chǎn)開發(fā)項目的網(wǎng)上簽約，并向社會公示。
 
  (一)未按本辦法規(guī)定收存、支取預售資金的；
 
  (二)以收取其他款項為由逃避預售資金監(jiān)管的；
 
  (三)提供虛假證明材料申請使用預售資金的；
 
  (四)未按本辦法規(guī)定向購房人貸款銀行提供專用賬戶作為貸款到賬賬戶的；
 
  (五)其他違反預售資金監(jiān)管規(guī)定的行為。
 
  第二十七條 監(jiān)管銀行有下列情形之一的，由市住房城鄉(xiāng)建設委通報人行營業(yè)管理部、北京銀監(jiān)局做相應處理；違規(guī)情節(jié)嚴重的，不得監(jiān)管新預售項目。
 
  (一)未按規(guī)定審核用款申請，撥付預售資金的；
 
  (二)發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)存在違規(guī)收存預售資金行為，未及時報送區(qū)縣住房城鄉(xiāng)建設主管部門的；
 
  (三)未按預售資金監(jiān)管系統(tǒng)數(shù)據(jù)接口規(guī)范傳輸數(shù)據(jù)的；
 
  (四)其他違反預售資金監(jiān)管規(guī)定的行為。
 
  第二十八條 施工單位、監(jiān)理單位提供虛假證明或采取其他方式協(xié)助房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)違規(guī)支取預售資金的，由市、區(qū)縣住房城鄉(xiāng)建設主管部門依法對相關責任單位和責任人予以處理，將其違規(guī)行為記入企業(yè)信用信息系統(tǒng)，并向社會公示。
 
  勘察單位、設計單位違反上述規(guī)定的，由市、區(qū)縣住房城鄉(xiāng)建設主管部門移交相關管理部門予以處理。
 
  第二十九條 違反本辦法規(guī)定，相關部門工作人員在預售資金監(jiān)管工作中存在玩忽職守、濫用職權(quán)、徇私舞弊等行為的，依法給予處分；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責任。
 
  第五章 附則
 
  第三十條 本辦法自2013年7月1日起施行?！侗本┦猩唐贩款A售資金監(jiān)督管理暫行辦法》(京建發(fā)[2010]612號)同時廢止。
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