福州市統(tǒng)購商品房和安置房、回購安置協(xié)議指導(dǎo)意見（試行)
福州市統(tǒng)購商品房和安置房、回購安置協(xié)議指導(dǎo)意見（試行)
市住房保障和房產(chǎn)管理局
（2015年1月）
為緩解當(dāng)前我市安置現(xiàn)房緊缺狀況，促進(jìn)我市征收工作順利開展，解決被征收房屋群眾對(duì)安置現(xiàn)房的需求，特制訂如下意見。
一、購買主體
由各區(qū)政府指定一家國有企業(yè)作為統(tǒng)購商品房和安置房的購買主體。回購安置協(xié)議可以由原征遷實(shí)施單位負(fù)責(zé)。
二、資金來源
統(tǒng)購房源所需的前期調(diào)度資金由各區(qū)政府統(tǒng)籌解決，之后根據(jù)購房合同簽訂情況和對(duì)接使用情況，由房源所對(duì)接安置的征收項(xiàng)目業(yè)主單位及時(shí)對(duì)接房源、撥付訂購房款，所需資金列入對(duì)應(yīng)項(xiàng)目的征收成本，由項(xiàng)目業(yè)主按實(shí)結(jié)算。
三、購買條件
(一)商品房
1.建筑面積在45m2～135 m2的房型；
2.已辦理預(yù)售許可證并已封頂或竣工。
(二)安置房
1.建筑戶型面積在45m2～135 m2的住房；
2.已竣工并辦理安置結(jié)算手續(xù)；
3.原被征遷房屋產(chǎn)權(quán)明確無爭議或按維權(quán)政策、人口政策予以確權(quán)安置的安置房，相關(guān)權(quán)利人共同具結(jié)自愿出售，并經(jīng)七天公示無異議；
4.被征遷戶已有自用產(chǎn)權(quán)住宅外多余的住宅用房；
5.所有權(quán)人及共有人自愿出售；
6.尚未裝修入住。
(三)安置協(xié)議
1.原被征遷房屋產(chǎn)權(quán)明確無爭議，或按維權(quán)政策、人口政策予以確權(quán)安置的安置房，相關(guān)權(quán)利人共同具結(jié)自愿出售，并經(jīng)七天公示無異議；
2.被征遷戶已有自用產(chǎn)權(quán)住宅外多余的住宅用房；
3.回購后的自住安置房面積戶均大于60 m2且人均大于等于30 m2；
4.所有權(quán)人及共有人自愿出售。
四、購買方式
根據(jù)《中華人民共和國政府采購法》，政府采購共有公開招標(biāo)、邀請(qǐng)招標(biāo)、競(jìng)爭性談判、單一來源采購、詢價(jià)等方式。
(一)商品房
1.采購方式：考慮到統(tǒng)購的商品房系用于征收項(xiàng)目安置使用，建議為主采用競(jìng)爭性談判或單一來源采購方式開展統(tǒng)購商品房工作。由各區(qū)政府成立回購領(lǐng)導(dǎo)小組和談判小組，在具體項(xiàng)目談判過程中，由區(qū)談判小組負(fù)責(zé)根據(jù)《中華人民共和國政府采購法》關(guān)于競(jìng)爭性談判或單一來源采購程序規(guī)定，嚴(yán)格按照流程開展協(xié)商談判工作。
2.工作流程：(1)成立專項(xiàng)談判小組→(2)選擇供應(yīng)商→(3)提交相關(guān)文件→(4)選取評(píng)估機(jī)構(gòu)開展評(píng)估→(5)確定評(píng)估價(jià)格→(6)組織具體洽談→(7)最終報(bào)價(jià)方案→(8)回購領(lǐng)導(dǎo)小組審議→(9)擬定合同條款→(10)報(bào)請(qǐng)市政府審定→(11)發(fā)出通知書→(12)簽訂購買合同
(二)安置房
1.采購方式：由購買房源的主體單位根據(jù)征收項(xiàng)目安置現(xiàn)房的需求情況，不定期向社會(huì)公開發(fā)布統(tǒng)購安置房的公告。
2.工作流程：(1)發(fā)布統(tǒng)購安置房公告→(2)確定統(tǒng)購房源→(3)提交相關(guān)資料（房屋所有權(quán)人提請(qǐng)出售；安置房已辦理產(chǎn)權(quán)的需提交身份證、產(chǎn)權(quán)證；未辦理產(chǎn)權(quán)的提交身份證、征遷補(bǔ)償安置協(xié)議書、安置房回遷決算單、產(chǎn)權(quán)注銷證明書等）→(4)選取評(píng)估機(jī)構(gòu)開展評(píng)估→(5)確定評(píng)估價(jià)格→(6)雙方洽談達(dá)成一致意見后報(bào)統(tǒng)購領(lǐng)導(dǎo)小組審議→(7)審議通過后組織簽訂購買合同
(三)安置協(xié)議
1.采購方式：在安置房回遷前，由征遷實(shí)施單位向被征收人發(fā)布回購安置協(xié)議的公告。
2.工作流程：(1)發(fā)布回購安置協(xié)議公告→(2)確定回購房源→(3)提交相關(guān)資料（被征收人提請(qǐng)出售；提交身份證、征遷補(bǔ)償安置協(xié)議書等）→(4)選取評(píng)估機(jī)構(gòu)開展評(píng)估→(5)確定評(píng)估價(jià)格→(6)雙方洽談達(dá)成一致意見后報(bào)回購領(lǐng)導(dǎo)小組審議→(7)審議通過后組織簽訂購買合同
3.在具體實(shí)施過程中，各區(qū)可根據(jù)實(shí)際情況進(jìn)一步制定回購安置協(xié)議運(yùn)作機(jī)制或操作辦法，規(guī)范回購行為。
五、購買價(jià)格
(一)商品房
由區(qū)統(tǒng)購單位委托抽簽選定的七家評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)統(tǒng)購商品房進(jìn)行市場(chǎng)評(píng)估，去掉最高價(jià)和最低價(jià)后進(jìn)行平均，以平均價(jià)格為基數(shù)與開發(fā)企業(yè)進(jìn)行協(xié)商洽談，協(xié)商確定的價(jià)格原則上低于市場(chǎng)評(píng)估價(jià)格15%以上。若協(xié)商確定的價(jià)格低于市場(chǎng)評(píng)估價(jià)格15%以上，由統(tǒng)購單位研究確定后報(bào)市政府備案（其中大宗采購報(bào)請(qǐng)市政府研究確定）；對(duì)于個(gè)別特別適合其急需購買用于安置的商品房，但協(xié)商確定的價(jià)格無法低于市場(chǎng)評(píng)估價(jià)格15%以上的，由統(tǒng)購單位研究把關(guān)后上報(bào)市政府研究確定。
（二）安置房
由區(qū)統(tǒng)購單位委托經(jīng)抽簽選定的七家評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)擬統(tǒng)購安置房進(jìn)行市場(chǎng)評(píng)估，去掉最高價(jià)和最低價(jià)后進(jìn)行平均，然后以平均價(jià)格作為回購價(jià)格。安置房層次調(diào)節(jié)系數(shù)以五層為零計(jì)算，層次每增加一層，價(jià)格增加50元/ m2；每降低一層，價(jià)格減少50元/ m2。
?。ㄈ┌仓脜f(xié)議
由征收實(shí)施單位委托經(jīng)抽簽選定的七家評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)擬回遷安置房進(jìn)行市場(chǎng)評(píng)估，去掉最高價(jià)和最低價(jià)后進(jìn)行平均，然后以平均價(jià)格的95%作為回購價(jià)格，不計(jì)層次差價(jià)。
六、簽約方式
(一)統(tǒng)購商品房
主要的簽約方式有兩種：即預(yù)訂方式和買斷方式。
1.預(yù)訂方式：即由區(qū)政府指定的購買主體單位與開發(fā)企業(yè)簽訂商品房預(yù)訂合同，在合同生效后30日內(nèi)支付不超過20%的預(yù)訂金，鎖定房源及房價(jià)。鎖定的房源提供給選擇貨幣安置的被征收人購買，被征收人與開發(fā)商直接簽訂商品房買賣合同。
2.買斷方式：即由區(qū)政府指定的購買主體單位與開發(fā)企業(yè)簽訂商品房買賣合同，在合同生效后的相應(yīng)進(jìn)度節(jié)點(diǎn)分批支付購房款。（即：在簽訂統(tǒng)購合同后10個(gè)工作日內(nèi)支付不超過60%的購房款，以鎖定房源；待項(xiàng)目主體工程和附屬工程建設(shè)完成并通過總體驗(yàn)收后10個(gè)工作日內(nèi)再支付到總價(jià)款的90%，開發(fā)單位辦理完總登手續(xù)后10個(gè)工作日內(nèi)支付到總價(jià)款的95%，待開發(fā)單位配合完成回遷安置并辦理產(chǎn)權(quán)證后支付購房剩余尾款，買斷房源。）買斷的房源提供給選擇實(shí)物安置的被征收人對(duì)接。即由區(qū)政府指定的購買主體單位再與被征收人及征收實(shí)施單位簽訂安置三方協(xié)議。
(二)統(tǒng)購安置房及回購安置協(xié)議
采取買斷的簽約方式。
七、發(fā)票管理和稅費(fèi)征收
發(fā)票管理和稅費(fèi)征收根據(jù)相關(guān)具體規(guī)定辦理。
八、使用管理
各區(qū)購買單位在簽訂統(tǒng)（回）購合同后5個(gè)工作日內(nèi)向市住房保障和房產(chǎn)管理局報(bào)備，符合條件的列為保障房統(tǒng)計(jì)，各區(qū)統(tǒng)（回）購的商品房、安置房原則上用于各自區(qū)域內(nèi)的房屋征收項(xiàng)目使用。統(tǒng)（回）購的房源原則上不能積壓，一般在半年內(nèi)對(duì)接安置；若半年內(nèi)未對(duì)接安置的，由市住房保障和房產(chǎn)管理局局協(xié)調(diào)辦收回，用于全市房屋征收項(xiàng)目使用。
九、工作經(jīng)費(fèi)
統(tǒng)購商品房和安置房、回購安置協(xié)議所需的工作經(jīng)費(fèi)，由統(tǒng)（回）購單位與使用單位協(xié)商支付，列入項(xiàng)目征收成本。評(píng)估費(fèi)用參照我市區(qū)位評(píng)估評(píng)估費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行，由使用單位支付，列入項(xiàng)目征收成本。
閩公網(wǎng)安備：
