《加強商品房預售資金監(jiān)管工作的指導意見》政策解讀

日期：2020-09-16 17:28 來源：房管局
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　　一、出臺背景

　　《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第四十五條第三款規(guī)定，商品房預售所得款項，必須用于有關(guān)的工程建設(shè)?！冻鞘猩唐贩款A售管理辦法》第十一條明確，開發(fā)企業(yè)預售商品房所得款項應當用于有關(guān)的工程建設(shè)。實施預售資金監(jiān)管是防止爛尾樓的產(chǎn)生、維護商品房買賣雙方合法權(quán)益、防范化解房地產(chǎn)市場風險的重要手段。實施預售資金監(jiān)管，規(guī)范預售資金的收存、撥付、使用，能有效防止資金被隨意挪用，保證了開發(fā)項目如期完工，避免爛尾。同時，促使開發(fā)企業(yè)快建、快銷，加快資金回籠，縮短開發(fā)周期，增加住房市場有效供應，穩(wěn)定市場預期，促進社會的和諧穩(wěn)定。

　　二、預售資金監(jiān)管原則

　　實施預售資金監(jiān)管，主要依靠房地產(chǎn)管理部門行政監(jiān)督和預售資金監(jiān)管合同約束兩大方面。

　　加強房地產(chǎn)管理部門行政監(jiān)督，要求房地產(chǎn)開發(fā)項目所在地主管部門依據(jù)本地實際，制定出臺《預售資金監(jiān)管辦法》，引導房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)規(guī)范預售資金繳存和使用。落實層級管理，由設(shè)區(qū)市房地產(chǎn)管理部門指導所轄縣市落實好預售資金監(jiān)管工作，確保房地產(chǎn)開發(fā)項目按時交付使用。

　　強化預售資金監(jiān)管合同約束，要求各地制定完善預售資金監(jiān)管合同文本，合同應由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、預售資金監(jiān)管銀行、房地產(chǎn)主管部門三方共同簽訂，合同中應明確各方權(quán)利、義務(wù)、責任，以及監(jiān)管額度、監(jiān)管方式、資金用途、撥付流程等內(nèi)容，以合同形式約束預售資金使用行為。

　　三、主要內(nèi)容

　?。ㄒ唬┖诵膯栴}是監(jiān)管資金撥付。應按照預售資金監(jiān)管協(xié)議約定的方式，對于使用監(jiān)管額度以內(nèi)資金進行監(jiān)管。預售監(jiān)管資金撥付使用流程分為3個環(huán)節(jié)：1、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提出資金使用申請，并附施工、監(jiān)理等單位的書面證明材料與施工現(xiàn)場照片等項目進度證明材料。2、按照監(jiān)管協(xié)議約定，經(jīng)房地產(chǎn)管理部門或授權(quán)委托的單位核實。3、監(jiān)管銀行應當辦理撥付手續(xù)。

　?。ǘ┩菩蓄A售資金監(jiān)管銀行名單管理制度。對不履行商品房預售資金監(jiān)管職責、違規(guī)撥付預售監(jiān)管資金、不配合房地產(chǎn)管理部門監(jiān)督檢查的商業(yè)銀行，可暫停銀行開展商品房預售資金監(jiān)管銀行的業(yè)務(wù)，并通報人行、銀監(jiān)部門。福州市建設(shè)局代擬起草《福州預售資金監(jiān)管辦法》就有相關(guān)條款。

　　（三）強化監(jiān)管職責。加強監(jiān)管部門權(quán)力監(jiān)督，主要體現(xiàn)在規(guī)范業(yè)務(wù)流程和人員監(jiān)督問責管理。業(yè)務(wù)管理方面，要求各地制定業(yè)務(wù)流程、時限和分級權(quán)限，并嚴格落實，通過預售資金監(jiān)管系統(tǒng)強化流程管理。人員管理方面，要求各地明確預售資金監(jiān)管領(lǐng)導和責任人員，加強人員履職監(jiān)督，強化監(jiān)督問責機制，從嚴干部隊伍的教育與管理，嚴肅處理各類違法違規(guī)違紀行為，造成重大影響的，依法問責，直至追究法律責任。

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