《福州市商品房預(yù)售資金監(jiān)管辦法（試行）》的政策解讀

日期：2020-10-16 09:26 來源：房管局
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　　一、制定目的

　　為促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展，加強(qiáng)商品房預(yù)售資金的監(jiān)督管理，防范房地產(chǎn)開發(fā)資金風(fēng)險(xiǎn)，維護(hù)購房人合法權(quán)益，制定福州市商品房預(yù)售資金監(jiān)管辦法（試行）（以下簡稱《辦法》）。

　　二、制定依據(jù)

　　《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》、《城市商品房預(yù)售管理辦法》、《福建省商品房預(yù)售管理暫行辦法》等有關(guān)法律法規(guī)、政策。

　　三、適用范圍

　　凡在福州市六城區(qū)范圍內(nèi)批準(zhǔn)預(yù)售的商品房建設(shè)項(xiàng)目，其預(yù)售資金的收繳、使用和監(jiān)督管理工作，適用本《辦法》。

　　各縣（市）的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目商品房預(yù)售資金監(jiān)管由項(xiàng)目所在地建設(shè)行政主管部門參照本《辦法》執(zhí)行。

　　四、預(yù)售資金的定義

　　《辦法》所稱商品房預(yù)售資金，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)售商品房時(shí)，購房人按照商品房買賣合同約定支付的全部房價(jià)款，包含預(yù)售首付款、分期付款、一次性付款、銀行按揭貸款、住房公積金貸款等。

　　五、監(jiān)管部門

　　由福州市城鄉(xiāng)建設(shè)局負(fù)責(zé)，牽頭市住房保障和房產(chǎn)管理局、市金融辦、市不動(dòng)產(chǎn)登記和交易中心、住房公積金中心等部門，按照職能分工共同指導(dǎo)和監(jiān)督商品房預(yù)售資金監(jiān)管工作。

　　六、主要內(nèi)容

　　《辦法》共五章十八條，分為：總則、賬戶設(shè)立與繳存、監(jiān)管額度及資金使用、監(jiān)管措施、附則。主要內(nèi)容如下：

　?。ㄒ唬┛倓t：包括目的依據(jù)、監(jiān)管范圍、監(jiān)管部門

　?。ǘ┵~戶設(shè)立與繳存：包括賬戶設(shè)立、專戶繳存

　　（三）監(jiān)管額度及資金使用：包括監(jiān)管額度、使用范圍、申請(qǐng)流程、撥付進(jìn)度

　　1、關(guān)于商品房預(yù)售資金的監(jiān)管額度，《辦法》第六條作了明確規(guī)定：新建商品房項(xiàng)目的預(yù)售資金監(jiān)管額度原則上不高于項(xiàng)目工程總造價(jià)的1.2倍，項(xiàng)目建設(shè)工程總造價(jià)以備案施工合同為準(zhǔn)。市城鄉(xiāng)建設(shè)局可根據(jù)工程造價(jià)定額標(biāo)準(zhǔn)的變化或規(guī)劃設(shè)計(jì)調(diào)整，對(duì)項(xiàng)目工程總造價(jià)進(jìn)行核查并根據(jù)核查結(jié)果調(diào)整監(jiān)管額度。

　　2、關(guān)于商品房預(yù)售資金監(jiān)管額度內(nèi)的資金使用，《辦法》第七條作了明確規(guī)定：監(jiān)管額度內(nèi)的商品房預(yù)售資金專項(xiàng)用于購買該項(xiàng)目建設(shè)必需的建筑材料和設(shè)備，支付該項(xiàng)目建設(shè)的施工進(jìn)度款，支付該項(xiàng)目的設(shè)計(jì)、勘察、監(jiān)理、檢測、配套設(shè)施等與項(xiàng)目施工相關(guān)的費(fèi)用等。工程款中的人工費(fèi)（工資費(fèi)）可依據(jù)《福建省工程建設(shè)領(lǐng)域農(nóng)民工工資專用賬戶管理暫行辦法》相關(guān)規(guī)定，單獨(dú)撥付到工資專戶。

　　監(jiān)管額度內(nèi)的商品房預(yù)售資金不得挪作他用。不得用于支付任何借（貸）款利息，繳納土地款、罰金、營銷及房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)員工工資等與工程施工無關(guān)的費(fèi)用。

　　3、關(guān)于監(jiān)管額度內(nèi)的商品房預(yù)售資金撥付額度，《辦法》第九條規(guī)定：監(jiān)管銀行、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)按工程建設(shè)進(jìn)度節(jié)點(diǎn)撥付使用監(jiān)管額度內(nèi)的商品房預(yù)售資金。1、主體結(jié)構(gòu)封頂前，累計(jì)申請(qǐng)使用不得超過監(jiān)管額度的60％；2、項(xiàng)目竣工驗(yàn)收前，累計(jì)申請(qǐng)使用不得超過監(jiān)管額度的85％；3、項(xiàng)目交付使用前，累計(jì)申請(qǐng)使用不得超過監(jiān)管額度的95%；4、新建商品房項(xiàng)目在辦理完畢《工程竣工驗(yàn)收備案表》后，監(jiān)管銀行終止商品房預(yù)售資金監(jiān)管。

　?。ㄋ模┍O(jiān)管措施：包括工程監(jiān)管、預(yù)售監(jiān)管、機(jī)構(gòu)監(jiān)管、信用監(jiān)管、銀行監(jiān)管、貸款監(jiān)管、人員監(jiān)管

　　《辦法》第十條至第十六條對(duì)違反商品房預(yù)售資金監(jiān)管規(guī)定的各種違規(guī)行為、責(zé)任單位、采取的監(jiān)管措施做了詳細(xì)的規(guī)定。

　　（五）附則：包括實(shí)施時(shí)間、實(shí)施范圍以及特案處理

　　七、制定程序

　　本《辦法》由福州市城鄉(xiāng)建設(shè)局起草，會(huì)同市房管局、市金融辦、市不動(dòng)產(chǎn)登記和交易中心等部門，借鑒廈門、泉州、寧波等城市的經(jīng)驗(yàn)與做法，并結(jié)合我市實(shí)際情況，征求相關(guān)職能部門的意見，聯(lián)合市房管局、市金融辦、市不動(dòng)產(chǎn)登記和交易中心共同會(huì)稿，經(jīng)由市政府法制辦審核，形成送審稿上報(bào)福州市政府常務(wù)會(huì)議審議通過。

　　八、實(shí)施時(shí)間

　　《辦法》自頒布之日起在福州市六城區(qū)范圍內(nèi)實(shí)施，實(shí)施之日起取得商品房預(yù)售許可證的項(xiàng)目，全部納入商品房預(yù)售資金監(jiān)管范圍。

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