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【基本案情】
2008年1月15日，某技術(shù)學(xué)院與陳某簽訂了《培訓(xùn)餐廳承包合同》，合同載明：某技術(shù)學(xué)院將坐落于某市某區(qū)的校內(nèi)培訓(xùn)餐廳（含學(xué)生食堂新蓋南面樓上部分的二三層共616平方米及學(xué)生食堂舊的培訓(xùn)餐廳前堂159平方米場地和后堂141平方米及水電資源，并提供部分員工宿舍約197.97平方米）全部交由陳某獨立經(jīng)營、自負(fù)盈虧，陳某無償為某技術(shù)學(xué)院培訓(xùn)樓的56間客房按某技術(shù)學(xué)院的標(biāo)準(zhǔn)與培訓(xùn)餐廳一并裝修（56間客房主要是鋪地板磚、改換入戶和衛(wèi)生間的門、重新粉刷所有的墻體三項），且培訓(xùn)餐廳中學(xué)生食堂二樓舊的培訓(xùn)餐廳前堂159平方米的大廳和后堂141平方米的場地應(yīng)按某技術(shù)學(xué)院要求進行整體協(xié)調(diào)性裝修。經(jīng)營期限自2008年9月1日起至2028年8月31日止，2008年9月1日起至2013年8月31日止，鑒于陳某為某技術(shù)學(xué)院培訓(xùn)餐廳和培訓(xùn)樓客房裝修注入了大量的資金，在此期間，某技術(shù)學(xué)院對陳某免收租金；2013年9月1日起至2018年8月31日止，本著“先租后用”的原則，于2013年至2017年間，陳某每年的7月15日前向某技術(shù)學(xué)院一次性繳納年租金人民幣8.8萬元，5年共44萬元；2018年9月1日起至2023年8月31日止，陳某每年7月15日前一次性繳納年租金10.56萬元，5年共計52.8萬元；2023年9月1日起至2028年8月31日止，陳某每年7月15日前向某技術(shù)學(xué)院一次性繳納年租金12.67萬元，5年共計63.35萬元。合同簽訂后，雙方均依約履行合同。
2021年3月24日，為協(xié)商案涉租賃場地租金標(biāo)準(zhǔn)提高事宜，某技術(shù)學(xué)院向陳某送達了《關(guān)于要求提高<培訓(xùn)餐廳承包合同>剩余合同期限內(nèi)租金標(biāo)準(zhǔn)的函》，載明：因《培訓(xùn)餐廳承包合同》合同期限長達二十年，合同簽訂至今已經(jīng)長達13年時間，該租賃場地周邊的租金已經(jīng)大幅上漲，該合同約定的租金標(biāo)準(zhǔn)已經(jīng)明顯過低，不再適應(yīng)社會經(jīng)濟發(fā)展和周邊租賃市場的租金水平......
另查明，某技術(shù)學(xué)院與陳某在《培訓(xùn)餐廳承包合同》中約定自2013年9月1日至2018年8月31日止的租金為每年8.8萬元，自2018年9月1日起至2023年8月31日止的租金為每年10.56萬元，租金上浮為每5年遞增20%，并以此類推。
某技術(shù)學(xué)院提出仲裁請求：一、請求裁決變更某技術(shù)學(xué)院與陳某簽訂的《培訓(xùn)餐廳承包合同》中關(guān)于租金支付標(biāo)準(zhǔn)的部分內(nèi)容，其他合同條款不變，仍按合同約定履行，其中2021年9月1日起至2023年8月31日止的年租金按311911元確定（參照周邊同路段同類型租賃物年租金為每平方米280元的租金標(biāo)準(zhǔn)，租賃物的總面積為1113.97平方米，合計311911元），兩年租金合計623822元；從2023年9月1日至2028年8月31止的年租金按374293元確定（租金漲幅為每年上浮20%），五年租金合計為1871465元。（如有評估以評估的結(jié)果為準(zhǔn)）；二、本案仲裁費由陳某承擔(dān)。
【案件焦點】
一、關(guān)于《培訓(xùn)餐廳承包合同》的效力問題
二、關(guān)于變更年租金標(biāo)準(zhǔn)問題
【仲裁庭意見】
一、關(guān)于《培訓(xùn)餐廳承包合同》的效力問題
某技術(shù)學(xué)院與陳某于2008年1月15日簽訂的《培訓(xùn)餐廳承包合同》，雙方當(dāng)事人主體適格，意思表示真實，內(nèi)容不違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定，應(yīng)為合法有效，對雙方均有法律約束力。
二、關(guān)于變更年租金標(biāo)準(zhǔn)問題
關(guān)于變更年租金標(biāo)準(zhǔn)問題，即本案是否構(gòu)成情勢變更，具體為：一、租金的上浮是否屬于情勢變更？二、租金的上浮是否屬于正常的商業(yè)風(fēng)險？三、繼續(xù)履行合同是否顯示公平？仲裁庭認(rèn)為，足以引發(fā)變更或解除合同的情勢變更是指合同成立后，合同的基礎(chǔ)條件發(fā)生了訂立合同時無法預(yù)見的、不屬于商業(yè)風(fēng)險的重大變化，且繼續(xù)履行合同對于當(dāng)事人一方明顯不公平。首先，某技術(shù)學(xué)院與陳某在《培訓(xùn)餐廳承包合同》中的租金上浮為每5年遞增20%，可見雙方在簽訂合同時已預(yù)見到未來租金上漲的因素，不存在無法預(yù)見之情形；其次，某技術(shù)學(xué)院與陳某簽訂的《培訓(xùn)餐廳承包合同》雙方已履行13年，案涉培訓(xùn)餐廳當(dāng)前租金價格與周邊同地段租金價格比較存在較大差別，應(yīng)認(rèn)為此種價格差別經(jīng)歷了13年緩慢拉鋸，并非是令某技術(shù)學(xué)院猝不及防的突變過程，而是一個逐步演變的過程，尚未達到變動異常程度，某技術(shù)學(xué)院應(yīng)當(dāng)對此市場風(fēng)險存在一定程度的預(yù)見與判斷，即使嗣后的價格漲跌較大也應(yīng)視為在其合理預(yù)見范圍之內(nèi)，屬于正常商業(yè)風(fēng)險；最后，陳某對于承租的培訓(xùn)餐廳和陳某培訓(xùn)樓的56間客房裝修投入了大量的資金，客觀上起到了保值增值的結(jié)果，某技術(shù)學(xué)院對于陳某租金的減免，客觀上也是考慮到陳某前期投入大量的裝修資金；對于某技術(shù)學(xué)院認(rèn)為履行《培訓(xùn)餐廳承包合同》的成本主要就是租賃物的使用價值，而租金物的使用權(quán)價值最直接的表現(xiàn)就是租金價格問題，仲裁庭認(rèn)為，只有在合同的履行利益低于維持利益或繼續(xù)履行合同會造成一方當(dāng)事人履約能力嚴(yán)重不足、履約特別困難、繼續(xù)履約無利益并對其利益造成重大損害時，即某技術(shù)學(xué)院繼續(xù)履行合同所得對價將難以維持房屋適租狀態(tài)及支付必要成本，或履行合同無利益時，方宜認(rèn)為繼續(xù)履行合同對一方當(dāng)事人明顯不公平，本案案涉《培訓(xùn)餐廳承包合同》的預(yù)期利益和履行利益已充分表現(xiàn)在價格條款之中，某技術(shù)學(xué)院繼續(xù)履行合同不存在遭受嚴(yán)重虧損的情形，僅僅是盈利較少，某技術(shù)學(xué)院收取的租金盡管大大低于市場價格，但尚未達到抵不上房屋維持適租費用的程度，且某技術(shù)學(xué)院未有證據(jù)證明其額外增加了履約成本，不存在合同目的落空問題，并不構(gòu)成顯失公平。綜上所述，本案中，盡管案涉培訓(xùn)餐廳周邊租金標(biāo)準(zhǔn)的大幅度上漲可能超出當(dāng)事人的預(yù)見，但仍應(yīng)屬于正常的商業(yè)風(fēng)險，某技術(shù)學(xué)院僅以租金價格變動的外部表現(xiàn)為依據(jù)，即以房屋價格出現(xiàn)較大上漲、繼續(xù)履行顯失公平為由主張變更合同租金標(biāo)準(zhǔn)，卻未能對構(gòu)成情勢變更的不可預(yù)見性及明顯不公平的構(gòu)成要件進行充分舉證，缺乏法律依據(jù)，仲裁庭不予支持。
【裁決結(jié)果】
駁回某技術(shù)學(xué)院的全部仲裁請求。
【評析】
契約嚴(yán)守為合同的基本原則，只有由于不可歸責(zé)于合同當(dāng)事人的原因?qū)е潞贤喖s時的基礎(chǔ)動搖或喪失，強行維持合同原有效力將導(dǎo)致合同當(dāng)事人之間的利益均衡關(guān)系受到破壞，嚴(yán)重違背公平誠信原則時，才能適用情勢變更制度?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于適用﹤中華人民共和國合同法﹥?nèi)舾蓡栴}的解釋（二）》第二十六條首次對情勢變更做出規(guī)定，現(xiàn)《民法典》第五百三十三條明確規(guī)定“合同成立后，合同的基礎(chǔ)條件發(fā)生了當(dāng)事人在訂立合同時無法預(yù)見的、不屬于商業(yè)風(fēng)險的重大變化，繼續(xù)履行合同對于當(dāng)事人一方明顯不公平的，受不利影響的當(dāng)事人可以與對方重新協(xié)商；在合理期限內(nèi)協(xié)商不成的，當(dāng)事人可以請求人民法院或者仲裁機構(gòu)變更或者解除合同。人民法院或者仲裁機構(gòu)應(yīng)當(dāng)結(jié)合案件的實際情況，根據(jù)公平原則變更或者解除合同?！卑凑丈鲜鲆?guī)定，情勢變更需要符合幾個要件：不可預(yù)見性、不屬于商業(yè)風(fēng)險和履行后果明顯不公平等。
不可預(yù)見性強調(diào)在合同簽訂時無法預(yù)見到相關(guān)的重大變化。若合同履行過程中發(fā)生了客觀情況變化，但當(dāng)事人對如何繼續(xù)履行合同進行了明確約定，表明當(dāng)事人對合同履行過程中發(fā)生的有關(guān)變化以及由此帶來的影響已經(jīng)作出判斷并就相關(guān)事宜的變更達成了合意，當(dāng)事人一方主張適用情勢變更原則的，不符合不可預(yù)見性的要件，應(yīng)不予支持。在本案中，《培訓(xùn)餐廳承包合同》已約定租金上浮為每5年遞增20%，可見雙方在簽訂合同時已預(yù)見到未來租金上漲的因素，不存在無法預(yù)見之情形，同時，案涉培訓(xùn)餐廳當(dāng)前租金價格與周邊同地段租金價格比較存在較大差別，系經(jīng)過了13年的時間慢慢演變而成，并非突然發(fā)生，市場主體應(yīng)當(dāng)對于此種的演變存在一定程度的預(yù)見和判斷。
對于履行后果明顯不公平，情勢變更會造成合同基礎(chǔ)喪失，并導(dǎo)致合同當(dāng)事人的權(quán)利義務(wù)嚴(yán)重不對等。商業(yè)風(fēng)險則不會損及合同的基礎(chǔ)，繼續(xù)履行合同不會出現(xiàn)明顯不公，但會造成合同履行難度增加、合同收益減少等，但此類的履行難度增加、合同收益減少不應(yīng)認(rèn)定為顯失公平。本案中，某技術(shù)學(xué)院繼續(xù)履行合同不存在遭受嚴(yán)重虧損的情形，僅是盈利較少，某技術(shù)學(xué)院收取的租金盡管大大低于市場價格，但尚未達到抵不上房屋維持適租費用的程度，不構(gòu)成顯失公平。
商業(yè)風(fēng)險是商業(yè)活動的固有內(nèi)容，是市場經(jīng)濟行為下的客觀存在，其包括價格的波動、供求關(guān)系的變化、利率或匯率的變動、自然變化、企業(yè)自身的財務(wù)風(fēng)險、經(jīng)營方式風(fēng)險等等。現(xiàn)實中的商業(yè)風(fēng)險無處不在，由于這些難以或無法預(yù)料、控制的因素的作用，使得商業(yè)主體的預(yù)期收益與實際收益發(fā)生背離，從而產(chǎn)生了獲利或損失的機會或可能性。也正是因為商業(yè)風(fēng)險的客觀存在，人們在進行商事活動時只能對風(fēng)險程度進行適當(dāng)預(yù)判與控制，不可能完全規(guī)避商業(yè)風(fēng)險。故商業(yè)風(fēng)險具有如下特征：其一，商業(yè)風(fēng)險具有不確定性，因為商業(yè)風(fēng)險的發(fā)生源于商事主體對社會經(jīng)濟形勢的判斷所決定的，由于預(yù)判對象的不確定性，從而造成預(yù)判結(jié)果的不確定；其二，具有可預(yù)見性，因為商事主體對于商業(yè)風(fēng)險的存在具有一定認(rèn)知程度，基于這種認(rèn)知，其對所面臨的商業(yè)風(fēng)險必然進行相應(yīng)的預(yù)測與判斷，這種預(yù)測和判斷使得商業(yè)風(fēng)險存在一定的可預(yù)見性；其三，具有部分可控性，因為商事主體可以根據(jù)自己已有的預(yù)判，選擇適當(dāng)?shù)姆绞娇刂骑L(fēng)險范圍與影響，以實現(xiàn)風(fēng)險控制。在本案中，盡管案涉培訓(xùn)餐廳周邊租金標(biāo)準(zhǔn)的大幅度上漲可能超出當(dāng)事人的預(yù)見，但這是商業(yè)風(fēng)險不確定性導(dǎo)致的，且《培訓(xùn)餐廳承包合同》已約定租金上浮為每5年遞增20%，即某技術(shù)學(xué)院對市場租金上漲具有可預(yù)見性，也對此采取了一定的措施如每5年遞增20%，故市場租金大幅度上漲仍應(yīng)屬于正常的商業(yè)風(fēng)險。
【典型意義】
全面履行合同系基本原則，但在合同成立后、履行完畢前，因不可歸責(zé)于雙方當(dāng)事人的原因，導(dǎo)致合同基礎(chǔ)發(fā)生重大變化，若繼續(xù)履行合同，將顯失公平時，此時若仍嚴(yán)格按照合同履行，實質(zhì)上對無過錯的一方系完全不公平的，故基于公平原則，應(yīng)按照公平原則對合同進行變更或者解除，即適用情勢變更。情勢變更實質(zhì)上是公平原則在合同履行過程中的運用，是實質(zhì)正義的一種體現(xiàn)。情勢變更通過對契約自由的修正，實現(xiàn)合同正義的目的。
在實務(wù)中，情勢變更和商業(yè)風(fēng)險存在一定的相似，產(chǎn)生的法律效果卻截然不同。此時，如果被認(rèn)定為情勢變更，首先應(yīng)由合同當(dāng)事人協(xié)商解決；協(xié)商不成，受損方可以申請人民法院變更或者解除合同。如果被認(rèn)定為商業(yè)風(fēng)險，則應(yīng)按照風(fēng)險自負(fù)原則，由受損方自負(fù)損失，不得將風(fēng)險轉(zhuǎn)嫁。是否屬于情勢變更還是商業(yè)風(fēng)險，可以從可預(yù)見性、產(chǎn)生的后果以及歸責(zé)性三個方面進行分析。情勢變更應(yīng)具有“不可預(yù)見性”，而商業(yè)風(fēng)險具有“可預(yù)見性”；情勢變更會造成合同基礎(chǔ)喪失，并導(dǎo)致合同當(dāng)事人的權(quán)利義務(wù)嚴(yán)重不對等、合同的目的難以實現(xiàn)，而商業(yè)風(fēng)險則不會損及合同的基礎(chǔ)，繼續(xù)履行合同不會出現(xiàn)明顯不公，但會造成合同履行難度增加、合同收益減少等；情勢變更因具有“不可預(yù)見性”，故合同當(dāng)事人主觀上不存在“過錯”，而商業(yè)風(fēng)險因具有“可預(yù)見性”，如果合同當(dāng)事人對于商業(yè)風(fēng)險可以或者應(yīng)當(dāng)預(yù)見而沒有預(yù)見，或者預(yù)見后甘愿冒險的，主觀上存在一定程度的“過錯”。
【法條鏈接】
《中華人民共和國民法典》
第四百六十五條第一款 依法成立的合同，受法律保護。
第五百零二條第一款 依法成立的合同，自成立時生效，但是法律另有規(guī)定或者當(dāng)事人另有約定的除外。
第五百零九條第一款 當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定全面履行自己的義務(wù)。
第五百三十三條 合同成立后，合同的基礎(chǔ)條件發(fā)生了當(dāng)事人在訂立合同時無法預(yù)見的、不屬于商業(yè)風(fēng)險的重大變化，繼續(xù)履行合同對于當(dāng)事人一方明顯不公平的，受不利影響的當(dāng)事人可以與對方重新協(xié)商；在合理期限內(nèi)協(xié)商不成的，當(dāng)事人可以請求人民法院或者仲裁機構(gòu)變更或者解除合同。
人民法院或者仲裁機構(gòu)應(yīng)當(dāng)結(jié)合案件的實際情況，根據(jù)公平原則變更或者解除合同。
仲裁庭：陳齡、林安民、劉宜軍
仲裁秘書：林思興