掃描二維碼
關(guān)注公眾微信號(hào)
掃描二維碼
關(guān)注公眾微信號(hào)
【基本案情】
某房地產(chǎn)公司(受讓人)與某自然資源與規(guī)劃局(出讓人)簽訂《出讓合同》和《補(bǔ)充合同》約定，出讓人應(yīng)當(dāng)在受讓人依本合同約定支付全部國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓價(jià)款之日起15日內(nèi)，按照“凈地”標(biāo)準(zhǔn)向受讓人交付本合同項(xiàng)下宗地；第一期出讓價(jià)款總額的50%，即14.795億元，付款期限為合同簽訂之日起30日內(nèi)；第二期出讓價(jià)款總額的50%，即14.795億元，付款期限本合同簽訂之日起360日內(nèi)。
某房地產(chǎn)公司依約支付第一期出讓價(jià)款，第二期出讓價(jià)款應(yīng)于2021年3月4日前支付，某房地產(chǎn)公司實(shí)際于2021年5月31日和2021年6月11日支付完畢第二期出讓價(jià)款。
2020年11月24日，某房地產(chǎn)公司向某市人民政府發(fā)出《關(guān)于某宗地交地等有關(guān)問題的請示》，因地鐵上蓋蓋板無法在拍地1年內(nèi)交付，預(yù)計(jì)蓋板將在2021年5月30日至2022年2月27日之間分批交付等原因，請求協(xié)調(diào)調(diào)整第二筆(總地價(jià)的50%)土地款繳納時(shí)間，分兩期支付，第一期(出讓地價(jià)總額的25%，即73795萬元)在2021年5月30日第一批約51070平方米土地交地后5個(gè)工作日內(nèi)繳清。第二期(出讓地價(jià)總額的25%，即73975萬元)在土地全部交付后(2022年2月27日)5個(gè)工作日內(nèi)繳清。
2021年3月1日，某房地產(chǎn)公司向某市人民政府發(fā)出《關(guān)于繳交某地塊第二期土地款的請示》，鑒于地鐵蓋板還未建成，請求同意第二期土地價(jià)款繳交時(shí)間和方式調(diào)整為根據(jù)蓋板建設(shè)進(jìn)度，分兩期繳交。同日，某房地產(chǎn)公司向某自然資源與規(guī)劃局發(fā)出內(nèi)容與上述請示相同的《關(guān)于繳交某地塊第二期土地款的請示》。同日，某自然資源與規(guī)劃局向某房地產(chǎn)公司發(fā)出《關(guān)于按期繳交某土地出讓價(jià)款的函》：某房地產(chǎn)公司提出，因地鐵蓋板施工進(jìn)度滯后，申請對第二期出讓價(jià)款的繳交方式和時(shí)限進(jìn)行調(diào)整。市政府還在研究。在市政府明確意見前，請按照合同約定繳交第二期出讓價(jià)款，逾期繳交，將按合同約定收取違約金。
2021年4月28日，某自然資源與規(guī)劃局向某房地產(chǎn)公司發(fā)出《關(guān)于再次督促繳納某地塊第二期土地價(jià)款的函》。2021年6月17日，某房地產(chǎn)公司、某自然資源與規(guī)劃局及福州市土地發(fā)展中心簽訂《交地確認(rèn)書》，明確：某自然資源與規(guī)劃局向某房地產(chǎn)公司移交由某市土地發(fā)展中心提供的某宗地中的80.02畝土地，某房地產(chǎn)公司已于2021年6月11日接收上述80.02畝的土地。2021年6月28日，某房地產(chǎn)公司向某自然資源與規(guī)劃局發(fā)出《關(guān)于請求盡快交付某宗地的函》。2021年6月30日，某自然資源與規(guī)劃局向某房地產(chǎn)公司發(fā)出《關(guān)于盡快繳交某宗地土地款違約金及交地問題的函》。
庭審中，雙方確認(rèn)至本案庭審，案涉宗地除已交付的80.02畝外的剩余的207.83畝土地因地鐵上蓋施工原因，尚未交付某房地產(chǎn)公司。
某房地產(chǎn)公司提出仲裁請求：確認(rèn)某房地產(chǎn)公司享有不安抗辯權(quán)，不承擔(dān)逾期支付出讓款的違約責(zé)任。
【案件焦點(diǎn)】
一、關(guān)于合同效力問題
二、關(guān)于某房地產(chǎn)公司是否享有不安抗辯權(quán)，應(yīng)否承擔(dān)逾期支付出讓價(jià)款的違約責(zé)任問題
【仲裁庭意見】
一、關(guān)于合同效力問題
仲裁庭認(rèn)為，雙方當(dāng)事人主體適格，意思表示真實(shí)，內(nèi)容不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，合法有效，雙方均應(yīng)按照約定全面履行各自義務(wù)。
二、關(guān)于某房地產(chǎn)公司是否享有不安抗辯權(quán)，應(yīng)否承擔(dān)逾期支付出讓價(jià)款的違約責(zé)任問題
仲裁庭認(rèn)為，《中華人民共和國民法典》第五百二十七條規(guī)定：“應(yīng)當(dāng)先履行債務(wù)的當(dāng)事人，有確切證據(jù)證明對方有下列情形之一的，可以中止履行：（一）經(jīng)營狀況嚴(yán)重惡化；（二）轉(zhuǎn)移財(cái)產(chǎn)、抽逃資金，以逃避債務(wù)；（三）喪失商業(yè)信譽(yù)；（四）有喪失或者可能喪失履行債務(wù)能力的其他情形。當(dāng)事人沒有確切證據(jù)中止履行的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任?！备鶕?jù)上述規(guī)定可知，不安抗辯權(quán)的成立，應(yīng)當(dāng)具備以下要件：一是當(dāng)事人需基于同一雙務(wù)合同互負(fù)債務(wù)，二是當(dāng)事人互負(fù)的債務(wù)有先后履行順序，三是后履行的當(dāng)事人發(fā)生發(fā)喪失或者可能喪失履行債務(wù)履行能力的情形。本案中，要件一、二均已滿足，某房地產(chǎn)公司和某自然資源與規(guī)劃局分歧在于后履行的當(dāng)事人，即某自然資源與規(guī)劃局是否發(fā)生喪失或者可能喪失履行債務(wù)履行能力的情形?！冻鲎尯贤芳s定，第二期出讓價(jià)款付款期限為合同簽訂之日起360日內(nèi)，即某房地產(chǎn)公司第二期出讓價(jià)款付款期限應(yīng)為2021年3月4日?！冻鲎尯贤芳s定，某自然資源與規(guī)劃局應(yīng)當(dāng)在某房地產(chǎn)公司支付全部出讓價(jià)款之日起15日內(nèi)，按照“凈地”標(biāo)準(zhǔn)向某房地產(chǎn)公司交付本合同項(xiàng)下宗地。根據(jù)上述約定，如某房地產(chǎn)公司按期于2021年3月4日前繳清第二期出讓價(jià)款，則某自然資源與規(guī)劃局應(yīng)于2021年3月19日前向某房地產(chǎn)公司交地。庭審查明，除2021年6月11日已實(shí)際交付的80.02畝土地外，剩余207.83畝土地因地鐵上蓋施工原因，至今無法交付。從上述查明的事實(shí)可知，某自然資源與規(guī)劃局作為土地行政管理部門，作為《出讓合同》的交地義務(wù)人，對因地鐵上蓋施工原因，無法在合同約定的2021年3月19日前向某房地產(chǎn)公司交付全部287.85畝土地應(yīng)當(dāng)具有預(yù)期，事實(shí)上某自然資源與規(guī)劃局至今仍無法向某房地產(chǎn)公司交付全部土地。因此，仲裁庭認(rèn)為，某自然資源與規(guī)劃局客觀上存在無法按照合同約定如期交付土地的情形，即不安抗辯權(quán)的要件三也已滿足。據(jù)此認(rèn)定某房地產(chǎn)公司享有不安抗辯權(quán)。
此外，雙方另一分歧在于某房地產(chǎn)公司是否依法行使不安抗辯權(quán)?！吨腥A人民共和國民法典》第五百二十八條規(guī)定：“當(dāng)事人依據(jù)前條規(guī)定中止履行的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)通知對方。對方提供適當(dāng)擔(dān)保的，應(yīng)當(dāng)恢復(fù)履行。中止履行后，對方在合理期限內(nèi)未恢復(fù)履行能力且未提供適當(dāng)擔(dān)保的，視為以自己的行為表明不履行主要債務(wù)，中止履行的一方可以解除合同并可以請求對方承擔(dān)違約責(zé)任?！蓖彶槊?，某房地產(chǎn)公司于2020年11月24日向某市人民政府、于2021年3月1日向某市人民政府及某自然資源與規(guī)劃局發(fā)出請求同意第二期土地價(jià)款繳交時(shí)間和方式調(diào)整為根據(jù)蓋板建設(shè)進(jìn)度，分兩期繳交的請示。據(jù)此，可以認(rèn)定某房地產(chǎn)公司已經(jīng)履行了通知的義務(wù)。
仲裁庭認(rèn)為，當(dāng)不安抗辯權(quán)成立時(shí)，將發(fā)生如下法律后果：一是先履行義務(wù)一方得以暫時(shí)中止履行合同債務(wù)，也可以說不安抗辯權(quán)是一種延期抗辯權(quán)，即先履行義務(wù)一方只是暫時(shí)中止或者延期履行合同債務(wù)，而非終止合同債務(wù)或者消滅合同債務(wù)。二是先履行義務(wù)一方不承擔(dān)違約責(zé)任，不安抗辯權(quán)是先履行義務(wù)一方對其不按期履行債務(wù)的合法救濟(jì)，故當(dāng)不安抗辯權(quán)成立時(shí)，在其履行了法定的通知義務(wù)后，其逾期不履行債務(wù)不應(yīng)被認(rèn)定為違約，其亦據(jù)此得以免除違約責(zé)任。本案中，某房地產(chǎn)公司在明知某自然資源與規(guī)劃局無法按約履行交地義務(wù)的情況下，向某自然資源與規(guī)劃局發(fā)出請求調(diào)整付款時(shí)間和方式的請示，在未得到答復(fù)的情況下，如要求某房地產(chǎn)公司繼續(xù)按約定支付全部出讓價(jià)款，明顯存在不公平、不合理的情況。據(jù)此，仲裁庭認(rèn)為，某房地產(chǎn)公司關(guān)于其享有不安抗辯權(quán)，不承擔(dān)逾期支付出讓款的違約責(zé)任的請求，具有事實(shí)和法律依據(jù)，應(yīng)予支持。
【裁決結(jié)果】
確認(rèn)某房地產(chǎn)公司享有不安抗辯權(quán)，不承擔(dān)逾期支付土地出讓價(jià)款違約責(zé)任。
【評析】
不安抗辯權(quán)，是指雙務(wù)合同成立后，根據(jù)合同約定應(yīng)當(dāng)先履行合同義務(wù)的當(dāng)事人在有證據(jù)證明對方不能履行合同義務(wù)時(shí)，在對方?jīng)]有提供擔(dān)保之前，暫時(shí)中止履行合同義務(wù)的權(quán)利，屬于法定抗辯權(quán)。不安抗辯權(quán)的目的在于平等的保護(hù)合同的雙方，防止先履行方權(quán)益的損害。同時(shí)，因不安抗辯權(quán)本身系先履行合同義務(wù)的一方暫時(shí)中止履行義務(wù)，故對此的行使需要具備嚴(yán)格的實(shí)質(zhì)要件和程序要件。
從實(shí)質(zhì)要件而言，不安抗辯權(quán)的成立，應(yīng)當(dāng)具備以下要件：一是當(dāng)事人需基于同一雙務(wù)合同互負(fù)債務(wù)，二是當(dāng)事人互負(fù)的債務(wù)有先后履行順序，三是后履行的當(dāng)事人發(fā)生發(fā)喪失或者可能喪失履行債務(wù)履行能力的情形。在本案中，某房地產(chǎn)公司的付款義務(wù)與某自然資源與規(guī)劃局的交付土地的義務(wù)屬于互負(fù)債務(wù)，且基于合同的約定，上述兩債務(wù)有先后履行順序，即要件一、二均已滿足，本案的焦點(diǎn)在于后履行的當(dāng)事人即某自然資源與規(guī)劃局是否發(fā)生喪失或者可能喪失履行債務(wù)履行能力的情形。《出讓合同》約定，某自然資源與規(guī)劃局應(yīng)當(dāng)在某房地產(chǎn)公司支付全部出讓價(jià)款之日起15日內(nèi)，按照“凈地”標(biāo)準(zhǔn)向某房地產(chǎn)公司交付本合同項(xiàng)下宗地。根據(jù)上述約定，如某房地產(chǎn)公司按期于2021年3月4日前繳清第二期出讓價(jià)款，則某自然資源與規(guī)劃局應(yīng)于2021年3月19日前向某房地產(chǎn)公司交地。但截至庭審辯論終結(jié)前，除2021年6月11日已實(shí)際交付的80.02畝土地外，剩余207.83畝土地因地鐵上蓋施工原因尚未交付。從上述查明的事實(shí)可知，某自然資源與規(guī)劃局作為《出讓合同》的交地義務(wù)人，客觀上存在無法按照合同約定如期交付土地的情形，即某自然資源與規(guī)劃局存在可能喪失履行債務(wù)能力的情形。
對于程序要件，《民法典》第五百二十八條規(guī)定“當(dāng)事人依據(jù)前條規(guī)定中止履行的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)通知對方。對方提供適當(dāng)擔(dān)保的，應(yīng)當(dāng)恢復(fù)履行。中止履行后，對方在合理期限內(nèi)未恢復(fù)履行能力且未提供適當(dāng)擔(dān)保的，視為以自己的行為表明不履行主要債務(wù)，中止履行的一方可以解除合同并可以請求對方承擔(dān)違約責(zé)任。”先履行合同義務(wù)的一方應(yīng)在履行期限屆滿前及時(shí)通知對方，且若后履行一方提供適當(dāng)擔(dān)保的，先履行一方應(yīng)當(dāng)恢復(fù)履行。在本案中，某房地產(chǎn)公司于2020年11月24日向某市人民政府、于2021年3月1日向某市人民政府及某自然資源與規(guī)劃局發(fā)出請求同意第二期土地價(jià)款繳交時(shí)間和方式調(diào)整為根據(jù)蓋板建設(shè)進(jìn)度，分兩期繳交的請示。據(jù)此，可以認(rèn)定某房地產(chǎn)公司已經(jīng)履行了不安抗辯權(quán)所要求的通知義務(wù)。
在不安抗辯權(quán)成立的情況下，先履行義務(wù)一方不承擔(dān)違約責(zé)任，不安抗辯權(quán)是先履行義務(wù)一方對其不按期履行債務(wù)的合法救濟(jì)，在其履行了法定的通知義務(wù)后，其逾期不履行債務(wù)不應(yīng)被認(rèn)定為違約，其亦據(jù)此得以免除違約責(zé)任。故本案中，某房地產(chǎn)公司在享有不安抗辯權(quán)的情況下，其不承擔(dān)逾期支付出讓款的違約責(zé)任。
在司法實(shí)踐中我們應(yīng)該注意預(yù)期違約與不安抗辯權(quán)的差異，不能混為一談?！睹穹ǖ洹返谖灏倨呤藯l對預(yù)期違約做了明確規(guī)定：“當(dāng)事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行合同義務(wù)的，對方可以在履行期限屆滿前請求其承擔(dān)違約責(zé)任?！睆倪m用的合同來看，不安抗辯權(quán)僅適用于互負(fù)義務(wù)的雙務(wù)合同；預(yù)期違約則沒有此規(guī)定；從行使的主體來看，行使不安抗辯權(quán)的主體必須為先履行合同義務(wù)的當(dāng)事人。而預(yù)期違約則適用合同當(dāng)事人任何一方；從行使的方式來看，當(dāng)事人行使不安抗辯權(quán)既可以選擇自治方式，也可以采用訴訟或者仲裁方式。即選擇通知對方當(dāng)事人將中止履行，對方當(dāng)事人提供擔(dān)保的，應(yīng)當(dāng)繼續(xù)履行；也可以選擇訴訟或者仲裁方式，即在合理期限內(nèi)對方當(dāng)事人未恢復(fù)履行能力并且未提供適當(dāng)擔(dān)保的，請求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)解除合同，而預(yù)期違約則一般采取訴訟或者仲裁方式行使解除權(quán)；從產(chǎn)生的法律后果來看，不安抗辯權(quán)可以產(chǎn)生的法律后果為繼續(xù)履行或者解除合同，而預(yù)期違約產(chǎn)生的法律后果為解除合同。
【典型意義】
不安抗辯權(quán)作為三大法定抗辯權(quán)之一，其的要求和行使均比先履行抗辯權(quán)和同時(shí)履行抗辯權(quán)嚴(yán)格。合同當(dāng)事人行使不安抗辯權(quán)，應(yīng)當(dāng)符合《中華人民共和國民法典》第五百二十七條、第五百二十八條的規(guī)定。尤其是應(yīng)該注意到互負(fù)債務(wù)具有對價(jià)性是行使不安抗辯權(quán)的前提，而此種的對價(jià)性可基于合同的性質(zhì)產(chǎn)生，如買賣合同項(xiàng)下標(biāo)的物的交付與貨款的支付則具有對價(jià)性，也可基于雙方的約定產(chǎn)生，如合同中約定收到發(fā)票后對方才付款，此時(shí)發(fā)票的開具與付款就基于合同約定產(chǎn)生了對價(jià)性。故在審查不安抗辯權(quán)主張時(shí)，應(yīng)審查義務(wù)是否具有對價(jià)性，不具有對價(jià)性時(shí)，不存在適用不安抗辯權(quán)的條件。
為防止不安抗辯權(quán)的濫用，以及為維護(hù)合同的嚴(yán)肅性，主張不安抗辯權(quán)的一方即先履行債務(wù)的一方應(yīng)承擔(dān)舉證責(zé)任，且《民法典》強(qiáng)調(diào)需“確切證據(jù)”，并非所謂的推測性的證據(jù)等，若無法達(dá)到上述的證據(jù)要求的，先履行一方應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。行使不安抗辯權(quán)的一方首先應(yīng)該注重收集、固定相關(guān)證據(jù)。如涉及后履行一方資不抵債、轉(zhuǎn)移財(cái)產(chǎn)、合同標(biāo)的可能被查封、被列為失信被執(zhí)行人等重要證據(jù)，應(yīng)該重點(diǎn)注重收集、固定，而不能僅僅注意收集后履行一方違約的證據(jù)。同時(shí)還應(yīng)該注意履行及時(shí)通知義務(wù)。通知是行使不安抗辯權(quán)的重要程序，在通知函中應(yīng)當(dāng)寫明后履行一方的違約行為；清楚表明先履行一方中止履行義務(wù)的意思表示，并明確要求后履行一方提供擔(dān)保；結(jié)合本案實(shí)際情況給予后履行一方合理的期限。一旦出現(xiàn)行使解除權(quán)的情形，要盡快發(fā)出通知，并避免作出與行使不安抗辯權(quán)相反的行為。
【法條鏈接】
《中華人民共和國民法典》
第六條 民事主體從事民事活動(dòng)，應(yīng)當(dāng)遵循公平原則，合理確定各方的權(quán)利和義務(wù)。
第五百零二條 依法成立的合同，自成立時(shí)生效，但是法律另有規(guī)定或者當(dāng)事人另有約定的除外。
依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定，合同應(yīng)當(dāng)辦理批準(zhǔn)等手續(xù)的，依照其規(guī)定。未辦理批準(zhǔn)等手續(xù)影響合同生效的，不影響合同中履行報(bào)批等義務(wù)條款以及相關(guān)條款的效力。應(yīng)當(dāng)辦理申請批準(zhǔn)等手續(xù)的當(dāng)事人未履行義務(wù)的，對方可以請求其承擔(dān)違反該義務(wù)的責(zé)任。
依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定，合同的變更、轉(zhuǎn)讓、解除等情形應(yīng)當(dāng)辦理批準(zhǔn)等手續(xù)的，適用前款規(guī)定。
第五百二十七條 應(yīng)當(dāng)先履行債務(wù)的當(dāng)事人，有確切證據(jù)證明對方有下列情形之一的，可以中止履行：
（一）經(jīng)營狀況嚴(yán)重惡化；
（二）轉(zhuǎn)移財(cái)產(chǎn)、抽逃資金，以逃避債務(wù)；
（三）喪失商業(yè)信譽(yù)；
（四）有喪失或者可能喪失履行債務(wù)能力的其他情形。
當(dāng)事人沒有確切證據(jù)中止履行的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。
第五百二十八條 當(dāng)事人依據(jù)前條規(guī)定中止履行的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)通知對方。對方提供適當(dāng)擔(dān)保的，應(yīng)當(dāng)恢復(fù)履行。中止履行后，對方在合理期限內(nèi)未恢復(fù)履行能力且未提供適當(dāng)擔(dān)保的，視為以自己的行為表明不履行主要債務(wù)，中止履行的一方可以解除合同并可以請求對方承擔(dān)違約責(zé)任。
仲裁庭：陳立新、嚴(yán)孫偉、黃磊
仲裁秘書：張勇東