未領(lǐng)取權(quán)屬證書(shū)的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同效力如何
來(lái)源：最高人民法院
導(dǎo)語(yǔ)
《最高人民法院關(guān)于審理涉及國(guó)有土地使用權(quán)合同糾紛案件適用法律問(wèn)題的解釋》（以下簡(jiǎn)稱土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同司法解釋）第九條規(guī)定，未取得權(quán)屬證書(shū)的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同，起訴前取得權(quán)屬證書(shū)或者有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府同意轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同有效。那么是否意味著在起訴前仍未取得權(quán)屬證書(shū)或政府批準(zhǔn)的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同就應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無(wú)效？取得權(quán)屬證書(shū)是否土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同的生效要件？就上述問(wèn)題，最高法院第一巡回法庭在空后廣州辦與秦龍公司土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同糾紛案件中予以了全面詳細(xì)的詮釋。
案情簡(jiǎn)介
2007年1月17日，空后廣州辦與秦龍公司簽訂《軍用土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同》約定：空后廣州辦將其總面積為122111.9平方米土地A、B、C、D四地塊轉(zhuǎn)讓給秦龍公司并提供四宗土地的房地產(chǎn)權(quán)證、用地紅線圖、建設(shè)用地規(guī)劃許可證等土地原始資料，辦理書(shū)面交接手續(xù)，并積極協(xié)助秦龍公司辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶手續(xù)。同日雙方簽訂的補(bǔ)充合同約定，空后廣州辦負(fù)責(zé)辦理軍隊(duì)內(nèi)部土地轉(zhuǎn)讓的報(bào)批手續(xù)，秦龍公司負(fù)責(zé)辦理四宗土地的產(chǎn)權(quán)變更登記手續(xù)，空后廣州辦積極協(xié)助、配合。2007年3月30日，嘉德利公司與秦龍公司簽訂協(xié)議約定：秦龍公司同意將《軍用土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同》中的宗地B、宗地C轉(zhuǎn)給嘉德利公司，并出函通知空后廣州辦直接過(guò)戶到嘉德利公司名下；本協(xié)議項(xiàng)下的土地使用權(quán)性質(zhì)為出讓；如空后廣州辦不能將該兩宗地過(guò)戶到嘉德利公司名下，秦龍公司應(yīng)繼續(xù)辦理過(guò)戶手續(xù)直至過(guò)戶手續(xù)完成，且賠償嘉德利公司；如因秦龍公司主觀故意而不將該兩宗地過(guò)戶到嘉德利公司名下，則秦龍公司向嘉德利公司支付違約金人民幣1000萬(wàn)元。2007年1月22日，中國(guó)人民解放軍空軍后勤部明確同意空后廣州辦將《軍用土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同》約定的土地有償轉(zhuǎn)讓給秦龍公司。2008年3月21日，珠海市國(guó)土資源局與空后廣州辦簽訂協(xié)議約定案涉兩塊土地性質(zhì)由劃撥改為出讓，有關(guān)稅費(fèi)按規(guī)定交納；同年4月1日，珠海市國(guó)土資源局出具《國(guó)有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓核準(zhǔn)通知書(shū)》，準(zhǔn)予案涉土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓。2009年3月3日，空后廣州辦向珠海市金灣區(qū)房地產(chǎn)交易中心發(fā)函：“我處于2009年2月3日交件到貴中心的三灶金海岸兩宗土地轉(zhuǎn)讓至北京秦龍萬(wàn)通股份有限公司的有關(guān)材料，現(xiàn)因受讓方原因，申請(qǐng)暫緩辦理土地轉(zhuǎn)讓手續(xù)。”2009年3月25日，秦龍公司函告知嘉德利公司雙方間《土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議》已于2007年11月5日終止，因?yàn)閰f(xié)議簽訂時(shí)，該司未取得該塊土地使用權(quán)證書(shū)。由于客觀原因，該司至今還未取得該塊土地使用權(quán)證書(shū)，依據(jù)國(guó)家相關(guān)法律的規(guī)定，雙方簽訂的《土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議》應(yīng)為無(wú)效合同。涉案兩宗地塊于2008年10月辦理房地產(chǎn)用途變更登記，現(xiàn)土地性質(zhì)為國(guó)有出讓商住用地。本案審理中空后廣州辦曾向法院函復(fù)稱：A地塊已過(guò)戶給秦龍公司，B、C、D地塊尚未過(guò)戶，B、C地塊在空后廣州辦名下，性質(zhì)為商住用地，未能辦理過(guò)戶原因是秦龍公司不予配合；空后廣州辦已經(jīng)全額收取了合同標(biāo)的款；空后廣州辦依合同約定辦理B、C地塊使用權(quán)屬過(guò)戶手續(xù)無(wú)任何法律上障礙。
裁判要旨
最高人民法院在本案駁回裁定中認(rèn)為：城市房地產(chǎn)管理法未明確未取得土地使用權(quán)證書(shū)的轉(zhuǎn)讓合同無(wú)效，該法關(guān)于出讓土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓?xiě)?yīng)當(dāng)同時(shí)具備取得土地使用權(quán)證書(shū)、達(dá)到法定的投資開(kāi)發(fā)條件的規(guī)定，屬于強(qiáng)制性規(guī)定，但不是效力性強(qiáng)制性規(guī)定。對(duì)于起訴前未取得土地使用權(quán)證書(shū)的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同的效力，應(yīng)當(dāng)根據(jù)具體案件情況，結(jié)合物權(quán)法、合同法的相關(guān)規(guī)定予以認(rèn)定。
1、土地使用權(quán)屬于物權(quán)的一種，依據(jù)土地管理法第二條、物權(quán)法第一百四十三條、城市房地產(chǎn)管理法等法律、行政法規(guī)之規(guī)定，土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓在性質(zhì)上屬物權(quán)變動(dòng)的范疇，物權(quán)法確立的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的原因與結(jié)果相區(qū)分原則的，適用于國(guó)有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同效力的認(rèn)定。物權(quán)法第十五條規(guī)定了物權(quán)變動(dòng)的區(qū)分原則，即將不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的原因與結(jié)果予以區(qū)分。我國(guó)現(xiàn)行法律采取了債權(quán)形式主義模式下的物權(quán)變動(dòng)原則。即物權(quán)因法律行為發(fā)生變動(dòng)時(shí)，當(dāng)事人之間除有債權(quán)合同外，尚需履行登記或者交付的法定方式。這就是說(shuō)，一方面，基于法律行為移轉(zhuǎn)物權(quán)，事先需要達(dá)成合意，此種合意是一種債權(quán)合同；另一方面，必須通過(guò)一定的公示方法來(lái)完成物權(quán)的設(shè)立或者移轉(zhuǎn)。因此以發(fā)生物權(quán)變動(dòng)為目的的債權(quán)合同，屬于債權(quán)法律關(guān)系的范疇，其成立及生效當(dāng)然應(yīng)當(dāng)依據(jù)合同法的規(guī)定，標(biāo)的物是否成就、能否交付及債權(quán)是否發(fā)生變動(dòng)，只是合同履行的結(jié)果問(wèn)題，并非當(dāng)然是合同的生效要件，不能以合同不能履行或者物權(quán)沒(méi)有發(fā)生變動(dòng)反推合同無(wú)效。
2、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓通常通過(guò)簽訂土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同進(jìn)行，依照合同法第79條的規(guī)定，土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同的受讓人在訂立土地使用權(quán)出讓合同或者土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同后，享有將合同權(quán)利全部或者部分轉(zhuǎn)讓給第三人的權(quán)利，故土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同屬于有償轉(zhuǎn)讓權(quán)利的合同。合同法有關(guān)合同權(quán)利轉(zhuǎn)讓的規(guī)定及《最高人民法院關(guān)于審理買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律問(wèn)題的解釋》第3條所確立的特殊買(mǎi)賣(mài)的效力規(guī)則適用于土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同效力的判斷。轉(zhuǎn)讓方未取得土地使用權(quán)證書(shū)轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)可以認(rèn)定為對(duì)將來(lái)財(cái)產(chǎn)進(jìn)行買(mǎi)賣(mài)或者處分的一種情形，不宜僅以轉(zhuǎn)讓方未取得土地使用權(quán)證書(shū)為由，認(rèn)定合同無(wú)效。
3、城市房地產(chǎn)管理法第38條第6項(xiàng)規(guī)定，未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書(shū)的房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓；第39條規(guī)定，出讓土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓?xiě)?yīng)當(dāng)同時(shí)具備兩個(gè)條件，一是取得土地使用權(quán)證書(shū)，二是達(dá)到法定的投資開(kāi)發(fā)條件。上述規(guī)定不屬于效力性強(qiáng)制性規(guī)定。該法第39條關(guān)于土地未達(dá)到法定投資開(kāi)發(fā)條件不得轉(zhuǎn)讓的規(guī)定，應(yīng)在我國(guó)現(xiàn)行法律采取的債權(quán)形式主義的物權(quán)變動(dòng)模式下對(duì)轉(zhuǎn)讓合同的效力予以認(rèn)定。在債權(quán)合同加交付或登記的物權(quán)變動(dòng)模式下，債權(quán)合同與處分行為相統(tǒng)一，交付或者登記并不是對(duì)標(biāo)的物的處分行為，只是完成物權(quán)變動(dòng)必須履行的法定方式，即如果沒(méi)有經(jīng)過(guò)動(dòng)產(chǎn)交付或者不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬變更登記，不發(fā)生物權(quán)變動(dòng)的效力。債權(quán)形式主義立法模式下的交付或者登記行為只是作為標(biāo)的物所有權(quán)移轉(zhuǎn)的表征，其作用是將物權(quán)變動(dòng)的時(shí)間界限確定在標(biāo)的物的交付或者登記之時(shí)，屬于債權(quán)合同的履行問(wèn)題，不是債權(quán)合同的生效要件。城市房地產(chǎn)管理法作為行政性法律，其規(guī)范調(diào)整的主要是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)行為，第39條規(guī)定的第二個(gè)條件的立法本意也只是對(duì)土地使用權(quán)人“炒地”行為的限制，屬于政府土地行政管理部門(mén)對(duì)土地轉(zhuǎn)讓的一種監(jiān)管措施，而非針對(duì)轉(zhuǎn)讓合同這種債權(quán)行為所作的禁止性規(guī)定。因此，城市房地產(chǎn)管理法第39條規(guī)定的第二個(gè)條件，即轉(zhuǎn)讓的土地沒(méi)有達(dá)到法定的投資開(kāi)發(fā)條件不得轉(zhuǎn)讓，應(yīng)僅是從行政管理的角度，規(guī)定轉(zhuǎn)讓的土地不符合法定投資開(kāi)發(fā)條件的，不得辦理土地使用權(quán)權(quán)屬變更登記手續(xù)。土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同所轉(zhuǎn)讓的標(biāo)的物即土地沒(méi)有達(dá)到法定的投資開(kāi)發(fā)條件，導(dǎo)致無(wú)法辦理土地使用權(quán)權(quán)屬變更登記的屬于土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同的轉(zhuǎn)讓方不能完全履行的問(wèn)題，可通過(guò)瑕疵擔(dān)保制度和違約責(zé)任制度對(duì)受讓方進(jìn)行救濟(jì)，作為民事合同法律關(guān)系，不能因轉(zhuǎn)讓的標(biāo)的物有瑕疵而認(rèn)定合同無(wú)效，標(biāo)的物能否轉(zhuǎn)移直接影響的是其能否依約履行轉(zhuǎn)移標(biāo)的物的合同義務(wù)，不能因?yàn)槠洳荒芤兰s履行轉(zhuǎn)讓義務(wù)，就否認(rèn)合同的效力。
城市房地產(chǎn)管理法第39條有關(guān)轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)第一個(gè)條件的規(guī)定，其立法目的與第二個(gè)條件應(yīng)當(dāng)沒(méi)有本質(zhì)差別，至少這一條件對(duì)土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同效力的影響應(yīng)當(dāng)與第二個(gè)條件對(duì)土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同效力的影響相同。前面有關(guān)房地產(chǎn)未達(dá)到法定投資開(kāi)發(fā)條件的轉(zhuǎn)讓?xiě)?yīng)為有效的理由同樣適用于未取得土地使用權(quán)證書(shū)對(duì)外轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的情形。然而“土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同解釋”卻以專條就未取得土地使用權(quán)證書(shū)所訂立的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同效力問(wèn)題作了規(guī)定。實(shí)際上，未取得證書(shū)的土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓合同被認(rèn)定無(wú)效，不僅不利于解決當(dāng)事人之間的爭(zhēng)議，維持交易安全，而且還可能助長(zhǎng)不誠(chéng)信行為。
綜上，《土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同司法解釋》第九條應(yīng)當(dāng)理解為：該條解釋只就轉(zhuǎn)讓方未取得出讓土地使用權(quán)證書(shū)與受讓方訂立轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)合同在起訴前轉(zhuǎn)讓方已經(jīng)取得出讓土地使用權(quán)證書(shū)或者有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府同意轉(zhuǎn)讓的情況下，合同效力應(yīng)當(dāng)認(rèn)定有效作了規(guī)定，不宜根據(jù)對(duì)該條規(guī)定的反面解釋認(rèn)定在起訴前轉(zhuǎn)讓方未取得出讓土地使用權(quán)證書(shū)或者未經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府同意轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同無(wú)效。至于起訴前未取得權(quán)屬證明的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同的效力，要根據(jù)具體案件情況，結(jié)合物權(quán)法、合同法的相關(guān)規(guī)定予以認(rèn)定。
